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一季度房企销售回暖 高投资能否持续?

2019-05-06 来源:21世纪经济报道
 
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中国经济在2019年一季度迎来超预期的增长,其中房地产也贡献不少。


国家统计局数据显示,一季度房地产开发投资超预期增长11.8%,同比上升2.3个百分点,“投资(主要为基建和房地产)成为托底经济的重要抓手”,浙商证券指出。


房地产销售市场也似乎重回乐观,尤其是在一二线城市,出现了明显的“小阳春”,个别项目“抢房”重现,全国房地产销售额增速环比加快上升,销售面积降幅收窄。


土地市场也出现了久违的热情。多个一二线城市迎来拍地高潮,最近一周热点二线为主的城市卖地金额高达1167.5亿,创造了近2年来的最高纪录(2017年5月来),环比上涨134%。


房地产的销售、购地是否能对投资形成正循环,从而继续拉动GDP的增长?


增长密码


在“稳地价、稳房价、稳预期”政策作用下,今年一季度的房地产市场出现积极变化,主要指标多呈稳中向好态势。


国家统计局数据显示,一季度,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份加快0.2个百分点,比上年同期加快1.4个百分点;房企施工面积、新开工面积也出现8-10%以上的增长。


房地产及相关产业对GDP增速拉动明显。2019年一季度,我国国内生产总值为21.34万亿元,按可比价格计算,同比增长6.4%。其中,房地产业占比6.98%,绝对额为1.49万亿元,建筑业占比4.92%,绝对额为1.05万亿元。


中信建投分析师认为,一季度经济的企稳,在供给端主要来自工业生产的回升,在需求端主要来自房地产投资所带来的资本形成回升;2018年扣除土地购置费后,房地产开发投资同比负增长,2019年初受施工面积增速回升影响,扣除土地购置费的房地产投资增速重新转正,对短期内的经济回升形成支撑。


浙商证券分析指出,今年以来地产投资持续超预期,一方面是由于去年上半年土地市场仍然火爆,土地购置费结算较土地成交有10-12个月滞后,因此目前土地购置费仍维持30%左右的高增速。


另一方面,由于2016-2017年商品房销售较好,今年交房压力较大(一般2-3年左右交房期),因此施工增速较去年不断改善,建安投资增速持续上行。


房企的销售也边际改善明显。世联行报告显示,在1月降准、2月社融超预期的情况下,商品房销售迎来了3月“小阳春”,带动一季度商品房销售额达到2.8万亿,同比增速触底回升至5.6%;商品住宅销售也达到了2.32万亿,同比增长7.5%。


开发商们又“有钱了”,各类到位资金显著上扬,国内贷款、按揭贷款扭转持续一年多的负增长,市场小阳春与促销叠加,定金及预收款又再高增。


以4月18日前公布年报的财报核算,开发商的回款率年末超预期上扬至76.9%(预期65-70%),整体资金面走出了困境。


“但我们也注意到,此次 ‘小阳春’更多是阶段性综合利好叠加情绪反应,持续不易,有待观察。”世联行有关人士说。


高投资能否持续?


对于二季度及今年的经济增长,中信建投不无忧虑地指出,房地产投资年内力度或减弱,构成当前经济预期改善的不确定性。


而房企的销售现金回笼和资金状况,将决定其投资的力度。目前来看,二季度并不那么乐观。


4月29日,万科发布一季报,实现销售面积924.8万平方米,销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。


无独有偶,另外两家龙头房企同期也出现了降速的迹象。碧桂园、恒大一季度销售额分别出现了同比13.79%、27.92%的跌幅,销售放缓明显。


此外,克而瑞按照可比口径统计,TOP100房企今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。


“今年的小阳春主要出现在3月和4月上旬。”克而瑞有关人士指出,2019年3月,市场整体表现比前两月明显好转,TOP100房企3月的销售规模同比增长,但前3个月整体还是下滑的。


4月份的楼市已经出现“小阳春”退潮的迹象。世联行分析,核心城市3月涨势显著高于全盘,交易热度高涨,因城施策的主基调之下,一二线城市或将再迎来政策微调,对销售构成压力。


而自2016年兴起的都市圈三线,增长动力源于核心一二线城市的外溢,属于被动型增长。目前核心一二线加快推进各类政策房、租赁房建设,多个限价楼盘入市引起哄抢,都市圈三线的外溢逐步走弱。2019年1-3月销售额同比增长2.5%,已进入三年来的新低,量缩价降是主要形势。


因棚改而大放异彩的非都市圈三线城市,在货补比例缩水、棚改总量缩减和进入攻坚阶段棚改推进难度加大的棚改尾周期中,已现负增长:1-3月销售额同比增长-3.4%。


中信建投测算,2019年棚改绝对规模或同比减少176万套,预计导致房地产投资增速回落4.1个百分点。


先行指标方面,新开工面积、投资资金来源、销售面积增速均都显示未来房地产投资增速有回落压力。


此外,地产债的偿付压力加大,则强化了销售回款还债和借新还旧动机,进一步弱化了投资。

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