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315维权:房产中介这些“黑招” 你中过几招?

2016-04-21 来源:证券日报
 
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        据消保委2月23日公布的调查显示,仅有11%的消费者满意,高达84.8%使用过服务的消费者遇到了消费纠纷,却只有21.6%的消费者“胆敢”维权,什么样的行业如此“奇葩”?答案是房产中介。

        猴年刚过,随着上海、深圳等一线城市的房地产市场迅速升温,房产中介企业间的竞争也进入白热化。为了抢夺市场,部分公司推出签约独家房源、办短借等种种招数,再加上从业者良莠不齐,使得中介市场乱象丛生,甚至成为助涨房价的推手。

        房产中介之“黑”正是抓住了购房者的痛点,而此时正值一年一度的3.15消费者权益月,小编就和大家起底那些年房产中介被曝光的“猫腻”。

        1、挂售问题房源

        房产经纪行业有一个公开的秘密:二手房市场就是个卖方市场,哪里有好房源,购房者就去哪。而链家扩张迅猛的城市,都是北京、上海等成交火爆的一线城市。一定程度上讲,市场已成卖方市场,因此,上海链家事件亦被解读为民间积怨的一次爆发。人们的积怨指向的是所有地产中介行业,而链家因其江湖地位,成树大招风的一个。

近日,上海消费者黄先生投诉称,链家中介欺瞒了房产的抵押情况和房东的信誉情况,支付了七成首付后,房子却接连被三家法院查封,链家却要求自己将父母名下资产作为抵押资产作信用担保才肯继续办理交易。

        无独有偶,消费者庄先生在链家的遭遇也颇为奇葩。庄先生看中了一套370万元的房产,在1月9日通过链家签订了一份居间协议并支付80万元定金。但在要正式签订协议前,链家才告知房屋有167万元的抵押贷款,房产证无法办理。更离谱的是,这笔抵押贷款竟然是链家以工作人员名义借给卖家、以供其购买其他房产的。也就是说,在庄先生不知情的前提下,链家实现了“一房两吃、套牢上下家”,庄先生被卖家挪用的房款迟迟没有消息,链家更将房源再度上网售卖。

出售问题房源,并向客户提供高息贷款的事件之后,链家被上海市住建委责令下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理业务。随着事件的不断发酵,链家的金融业务逐渐被暴露于公众视野中。如果说链家的独家代理业务有拉高房价之嫌,那么它的金融业务有哪些问题呢?

        2、中介“不务正业”是金融创新还是违规操作

        办理短期借贷涉嫌设立资金池、违规担保

        如今,房地产中介的业务早已超越了传统的房屋买卖、租赁业务。以“链家”为代表的房地产中介变得越来越像金融公司。“首付贷”、“全款贷”、“换房贷”、“监管贷”、“理房通”……一系列眼花缭乱的金融衍生品服务让你仿佛置身于一家银行。

目前房地产业内推出金融创新业务的大型房地产中介,除了链家,还有世联行、合富辉煌。世联行2015年半年报显示,其金融服务业务收入同比增长116.68%。而链家的理房通与世联行的云贷服务、合富辉煌的万家贷均为相似模式。

        以媒体曝光度较高的链家地产为例,链家的金融产品主要集中在链家理财和理房通,这两款产品在房产交易过程中为买卖双方提供短期融资贷款和资金托管服务。2015年,金融业务在链家的整体收入中占比估计能有15%以上,2017年这个比例将攀升至20%。链家理财CEO魏勇曾在接受媒体采访时表示,到2020年,金融业务要为公司贡献50%的净利润。

        很多人在房屋买卖过程中,尤其是在卖出旧房产和买入新房子之间,存在最少半个月到一个月左右的资金周转期。这么短的时间,想要从银行贷款并不容易。链家的短期融资贷款在一定程度上是解决这个需求的。在具体操作中,链家把大部分借款业务包装成P2P产品在线销售。

问题就出现在这里。当有人来借款时,链家并不单纯扮演P2P中介的角色,而是通过自己公司员工个人的名义来把款项支付给借款人,而借的钱收回来之后也是直接回了链家自己的公司。这样一来,资金在流转过程中就有形成隐蔽资金池的嫌疑。而在银监会的监管办法里,P2P平台不能自建资金池,不能非法吸收公众存款,要有明确的平台中介性质。

链家的P2P产品还有违规担保的嫌疑。按照链家理财官网介绍,用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管,北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。而中融信的法人代表正是链家董事长左晖,事实上,中融信就是链家投资设立的。也就是说,链家自己设立的一家公司,为自己的P2P业务进行担保。而银监会规定,禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保。更有问题的是,中融信在工商部门备案的业务范围只是合同担保,并没有融资担保。

        中介为首付做杠杆配资拉抬房价?

        根据《第一财经日报》的报道,链家通过自己的房源垄断能力,将房源锁定到自己手中,然后就开始哄抬房价。一些中介甚至将房东房屋提前购买过来,然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。上海房价上涨的背后除了市场本身的因素,中介也在暗中助力。

对此,一名地产资深观察人士指出,撬动许多城市房价上涨的购买力,类似于2014年下半年至2015年6月的股市,带有明显的杠杆特征。相当部分房产中介等利用房市高度不对称的信息优势,通过建议业主加价和毁约以及借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷等,对一线城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。

首付贷大量出现,客观上降低了动辄数百万商品房的资金规模筹集难度,而降息和减税等则显著降低了商品房炒作的交易成本和待售费用,使这一轮房市行情带有典型的短期交易型特征。

        一名理财机构的分析师指出,以链家为代表的地产中介通过P2P将短期资金引导到房地产行业,同时通过首付贷等方式给购房者或者炒房者提供杠杆,大大推动了投机资金进入房地产的热情。比如一套价值500万元的房子,如果首付需要150万元,通过首付贷,或许购房者只需要出50万就能买下这套房子,几个月以后再出手,按照上海、深圳近期的行情,赚个100多万元很正常。“投资这些理财产品,实际上是将钱投给了炒房客。”

而链家围绕这套房子的金融开发还没有结束,链家可以继续将首付款或者尾款做成P2P产品,卖给其他投资者,通过“资金池”循环,链家金融扮演了银行的角色。对此,该分析人士指出,一旦房价下跌,这些产品很容易产生兑付危机。客观形势将会促使这些地产中介想法抬升房价。

面对如此疯狂的楼市杠杆,已引起媒体及监管层的特别关注。据《第一财经日报》最新报道, 包括上海链家、上海中原等中介机构已经开始悄然暂停了其首付贷等金融业务,而其他包括太平洋房屋等中介机构也开始谨慎向购房者推荐此类业务。

        3、发布虚假房源肆意编造

        事实上,在购房过程中,出现纠纷并非首次,也不会是最后一次。有可能今天出现在链家,明天就出现在其他经纪公司。因为链家在急速扩张中出现的纰漏,其他中介也一样存在。

        一位不愿透露姓名的中介人员称,在网上发布虚假房源信息,已经是行业内众所周知的“潜规则”了,每个中介公司多少都会存在这样的事情。但其实房屋中介发布假房源信息也是被迫无奈。一个小区里就有五六家,而房源又是相对固定的。很多房屋中介发布假房源,既是为了吸引客户注意,也是为了对抗同行竞争。

        不少中介公司会在网站上、门店内发布一些价格和位置都特别合适的房源信息,还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片,十分‘诱人’。当你感到惊喜和他们取得联系后,他们会告诉你,这个房子已经卖了,随后向你推荐其他价格贵得多的房子。类似这样的假房源、假房价在业内通常被称为“模特房”。为了“勾引”顾客,中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息,当顾客现场看房时,对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”。

资深房产中介从业人员郭先生表示,用质高价低的虚假房源吸引顾客上门,更主要的是为了获取顾客的联系方式、预算成本以及最大承受价位等信息。这些信息通常会被中介公司的内部信息系统一一记录,通常一位客户会被不同中介业务员反复联系推荐购房,甚至其他金融服务。

        4、抢夺独家房源,推房价上涨

        随着楼市升温,房产中介企业间的竞争也进入白热化。签约独家房源已成为各大中介公司垄断房源的重要手段,公司甚至将此与员工收益挂钩。在利益驱使下,各公司纷纷以高于市场价争抢房源,一定程度上助推了房价的上涨。

媒体调查发现,中介业务员一般都会与卖家签约独家房源。比如中介提出若签约独家房源,可保证在一定时间内以高出200万元价格卖出,过期若未售出中介公司则赔付一定数额补偿金。而对于高出的房款,则需要给独家代理中介一定提成。

        5、故意标低价,实际房价翻番

        保委在消费体察中发现,20%网上挂出的最新房源已售,41%的房源虚标房价,实际体察的房源高达56%与网上宣传不符。

以某大型平台为例,该平台发布的上海衡山路板块的数个小区房源,按照价格从低到高进行排序发现,部分房源的价格低至每平方米2万元,但实际该区域的二手房成交价格已经超过7万元。记者致电该房屋中介,对方称,网上的价格就是虚的,标低就是为了吸引客户。

        6、中介收费名目繁多,看人索价

        中介帮助买房者办理贷款手续,这是很多买家会选择的服务。然而,办理一笔贷款,中介公司到底该收多少钱,很多人并不清楚。

除了国家规定的必须缴纳的税费,老百姓需要了解的缴费项目有三项:银行代办费、按揭服务费、评估公司评估费。银行代办费一般为1000元,有的中介机构收1500元。

        按揭服务费,也被称为金融服务费或贷款服务费,其收费额度为贷款额的1%。

        一位不愿具名的资深二手房经纪人透露称,最需要注意的是按揭服务费,一般情况下,中介公司会说,这是银行收取的,但又拿不出正规票据,因为银行是不强制收取这项费用的。

        此外,中介费本身弹性很大,不少经纪人“看人索价”。

        7、隐藏信息“承诺”形同虚设

        中介在明知风险和障碍的存在前提下,却不履行告知和披露之责,又促使消费者自行排除已存在的障碍和承受已存在的风险;不按照法律规定签订相关的居间协议,在操作上不按照居间协议的内容履行其约定的相关义务。中介许下的“空头支票”最终却要由消费者买单。

        8、佣金1%过户前翻倍

        合同中明明写了2%的佣金条款,房产中介却说可以申请打折,让买家放心签约。然而,过户之前中介却翻脸了:不交完佣金,就不给过户。这样的手段屡见不鲜。中介公司前后变脸之快让人咋舌,公司规定佣金是2%,许诺消费者能申请1%甚至更低的佣金,但并没承诺一定能申请到这项优惠。而消费者往往因为轻信中介公司的言论造成损失。

        9、推高房价赚取巨额差价

        在房产中介行业内曾有这样一句话:“半年不开张,开张吃半年”,说的就是房产中介通过赚取差价,一次赚的钱相当于半年或者几年的收入。一般来讲房产中介赚取差价的方式主要有两种:1)房产中介直接接入交易,即看到报价较低的房产,房产中介自己出钱将其收购,然后再倒手卖出;2)采用委托代理、抬价销售的方式,撇开房主,直接与买家洽谈,进行交易。在房价上涨的过程中,房产中介一般会自己出钱买下房子,再转手卖出,从中赚差价,同时也进一步推高了房价。

        利益驱动监管缺失,专家怎么看?

        上海消保委的调查还显示,消费者在权益受到侵害后维权的比例仅有21.6%,很多消费者选择“忍气吞声”。媒体采访发现,这背后还隐含着监管的无力和无奈。

        “全家的身份证、户口本、现在的住址和新房的住址中介都有,我讲起这样的经历气得浑身发抖,可是哪敢真的投诉?如果打击报复,中介连孩子将来就读的学校都知道!当面都想打我,背后谁知道会做什么事?!”上海市民黄小姐不久前通过太平洋房屋中介公司购买学区房的经历非常不愉快,中介在交易过户时以密钥要挟突然要求支付额外的佣金还企图与黄小姐发生肢体冲突,出于自身安全考虑,她不得不选择了“忍气吞声”,只能在朋友圈“吐槽”。

        媒体拨打上海住建委热线电话被告知,涉及中介投诉需找房产交易中心热线电话。而后又拨打房产交易中心电话,又被告知只受理针对交易中心本身的投诉,不受理对中介的投诉。在上海消保委的约谈现场,发送约谈公函的20家中介公司中,仅有11家派代表现身,包括太平洋房屋等中介公司直接“玩消失”。

上海市住建委房地产市场监管处相关负责人说,房产中介行业由以前的准入制改为备案制,作为行业监管部门,住建委并没有执法手段和执法部门,一般只能通过交易过户环节的密钥进行一定程度的监管,对中介的违规行为缺乏有效的监管手段。

        业内人士介绍,尽管不少中介在实际执业中有诸多违规经营行为,但工商执法部门要判定为虚假宣传、霸王合同等,在证据的收集和固定上有一定难度。

上海房地产经纪协会相关工作人员也表示,尽管协会一直以来都在进行诚信方面的培训和宣传,但协会本身并没有执法权限,对无良企业缺乏监管能力,接到投诉后也只能协调双方处理。

        上海沪中律师事务所高级律师董敏华指出,二手房交易市场中消费者长期处于信息不对称地位,对中介机构又缺乏监管手段,因此应及时研究解决办法。同时,在呼吁净化市场之余,发挥政府主导的免费服务平台的作用就更为重要。

        郭华则认为,法规“器”全,诚信“药”到,方是二手房市场及房产中介行业健康发展之道。

        买卖二手房怕被中介坑?这些交易常识不能不懂

        首先要知道没有房产证的房子不能过户

        在办理二手房过户手续的时候,需要卖方向房管部门提供房产证以证明房屋可以正式上市交易。若是没有房产证或其他房产证明的房屋,不能办理过户。

那该如何降低没房产证房屋的过户风险?

        没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。如果要买的话,会有风险。至少应该到公证处办理一下买卖协议的公证。再去房管局问问可不可以办委托书公证,如果购房者可以通过这种方法拿到产权证是皆大欢喜,可如果办理不到房屋产权证,购房者由于已经支付了房款,肯定会吃亏,如果到时候找不到卖方,购房者差不多就被坑了。

        需要注意的是,如果只办理公证而不过户,对购房者来说也有巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售,买方人的利益将无法保证。如果卖方说房产证丢失,购房者可以提出补办房产证的要求,若是对方不给办理。这样的房屋还是不要购买的好。

        得知这些后,小编来告诉您在买卖二手房中需要注意什么:

        二手房过户对购房者非常重要,只有过户成功后,才不会出现权益及房屋归属问题。但是二手房过户存在风险,购房者应该提前做好准备,注意一些容易产生问题的事情。

        1、核实房屋所有权是否有问题,过户的时候要确认房屋共有权人是否同意转让房屋,房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形;

        2、房屋产权过户后在支付房屋价款,购房者可以以提存的方式办理房屋价款的支付,从而降低过户与资金风险;

        3、对房屋的公共维修金、物业费的结算情况进行核实,在结清所有费用之后在办理二手房过户相关手续,以确定是否对以后生活起居带来影响。

        4、准备好二手房过户所需要的手续证件,将该缴纳的税费(契税等)交全,并保存完税证明,然后到房地产管理部门领取过户申请,并办理验证、领证等过户手续。

交易双方在办理房产过户的时候,需要提供个人以及房屋的证明材料,而这其中就包括了房产的房产证。如果在办理二手房过户的时候没有房产证的话,那么是无法办理过户手续的。对于购房者来讲,这点是很不利的。所以购房者应该谨慎选房,提前核实好房屋产权情况,避免出现过户难的情况。


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