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二手房买卖陷阱多 这些事你可曾想过?

2016-06-08 来源:
 
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对于房产中介,人们多少会持有一些怀疑的态度,因为这个第三方的出现会让自己在房屋交易过程损失一部分利益,不少人认为这钱没必要花。


而事实上,一家管理规范的合格中介不但能有效保障买卖双方的合法权益,规避交易风险,保证资金安全,一旦出现合同纠纷,一方违约,能以见证人和第三方的身份妥善处理协调双方的的争议,维护守约方的权益,在守约方需要法律途径解决时,可以提供中介方出具的情况说明和相关证明材料以及签约现场的监控采集的音视频证据,全力维护守约方合法权益,更能够运用自身的行业知识为买卖双方提供专业合理的参考意见,分析市场、解读政策、讲解流程,真正做到让客户明明白白的买房卖房。虽说中介的服务免不了要收取一定的费用,但如果能好好利用,还是能省去很多不必要的麻烦。


下面就由本地知名品牌中介公司爱心房产负责人陈总为大家理理二手房买卖那些事儿。


 “市十条” 解读:政策利好 福利多多


2016年5月,泰州市政府根据市委四届十次全会精神,结合市区房地产市场实际情况,出台了《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的若干意见》,简称“市十条”。原文内容繁复,爱心房产为大家进行了简化和总结:


1、 双职工公积金从最多可贷45万上调至50万。

2、 在外地缴存的公积金,符合规定条件的可以到泰州申请公积金贷款。

3、 非泰州市区户口在市区买新建商品,市财政契税退50%。

4、 农民买房政府买还贷保险,让银行安心房贷。

5、 外来务工人员在市区买房,子女上学按房子所在学区,无需迁入户口。

6、 高校毕业生和企业引进的人才,政府发放购房抵用券。

7、 政府不再新建拆迁安置房,鼓励货币化安置。

8、 农民进城买方如果迁入户口,在农村享受的所有各项权益不变;


陈总表示,“市十条”的出台实际上是政府救市的表现。不再新建安置房,保障性住房房源筹集改由市场化收储。这样一方面是为有效去库存,另一方面也是为了防止房地产开发企业因资金链断裂而造成烂尾。如此一来,新房市场现有房源去化加快,购房者选择的空间会进一步缩小,转而考虑二手房的客户有所增加。


中介应当保障买卖双方的合法权益 降低大家时间成本


目前海陵区爱心房产实时在售的房源约一万五千套,每天要做好信息更新和维护,并根据个人需求从现有房源中筛选出性价比最高的给客户,大大降低了客户时间成本。

二手房违约.jpeg

同时在签约时要对房屋产权是否明晰、房屋手续是否齐全、交易房屋是否在租、物管费用是否拖欠、市政规划是否影响、合同约定是否明确和符合法律规定等进行核实并保留相关证据等。一个有责任的中介单位应当为客户全面考虑可能存在的问题,并对交易过程进行公证和监督。一旦出现纠纷,中介方的证明将成为维权的有力依据,法庭也会在双方有争议时优先采信中介方提供的情况说明和证据材料。以下为爱心房产提供的典型纠纷案例:


案例一:

买方看中卖方出售的一套90万的住房,合同约定首付款为48万元,但买方口头表示首付款可能不足48万,可能最低28万,最高48万,卖方也表示只要超过三成就行。在我公司准备修改合同时,双方表示彼此信任,无需修改合同,后来买方经多方筹措,准备以42万的价格兑现首付时,卖方反悔,执意要求买方按合同约定的48万支付首付。双方协商无果后,爱心房产调出当日双方谈判的音视频监控录像,并指出卖方的违约行为,在为买方准备诉讼材料的同时书面通知卖方最迟履约时间和违约后果,卖方终于做出让步,顺利的解决了这一矛盾。


案例二:

一起学区房纠纷,买方购买某房用于小孩上学,但卖方在学区公示后毁约,拒不配合买方过户,经过我们公司协调未果,买方起诉卖方,在庭审中,各执一词,卖方代理律师认为买方违约在先,是因为没有收到买方的首付款才不配合过户的,而买方没有请律师,竟一时无言以对,为维护守约方权益,我们公司提供的第三方证言:在卖方明确拒不配合过户的情况下,为避免买方损失继续扩大,所以我公司让买方不要转账给卖方;结果法庭采信第三方的证词和相关证据,宣判卖方败诉;如果没有第三方这种情况买方将百口难辩!


案例三:

也是一起学区房纠纷,在学区划分公示后,也卖方毁约,因为在签合同时,合同上买方注明,如果该小区没有划入某学区,将互不承担责任,本合同解约;在庭审中,卖方以没有得到买方的确认是学区房的通知,所以认为买方自动放弃购买此房;而买方表示已经多次电话确认属于学区,愿意继续购买此房;为此法庭审理进入僵局,为维护守约方权益,我公司提供第三方答辩:在签约时,买方注明的该条款为无过错免责条款,只要买方不明确提出异议,本合同继续生效,无需相互确认,我公司并未收到买方要求解约合同的通知,所以卖方的答辩毫无道理;该第三方答辩立即得到法庭采信,并宣判卖方违约;同样如果没有第三方的介入,法庭也很难准确的做出公正的判决。


案例四:

卖方有一套价值的100万住房出售,但要求一次性付款,而买方看中了这套住房,但想通过贷款的方式购房,于是双方协商买方临时借100万全款交给卖方,但仍以贷款的形式向银行申请贷款。那么问题来了,卖方把房产过户给买方后,银行的按照贷款合同将除首付以外的房款仍然汇到卖方账户,但买方实际上已经给付清了所有款项,这笔费无法监管,惹来的无非是一场官司。即便双方诚信交易,然办理不动产权证和他项权证直到过户房款也需要3个月的时间。这种情况如由中介以合同与银行担保,剩余款项银行将转汇到第三方中介账号,可以有效保证客户的资金安全,避免卖方多收钱。是不是感觉得很绕?呵呵,还有更复杂的,要是卖方也是贷款买房的怎么办……看来专业的事还是得有专业的人来做,省心省力。

爱心房产图.jpg

此外,对于网友们普遍关注的中介费问题,爱心房产提供给小编一份物价部门提供给的中介机构收费文件:根据江苏省物价、省住建厅关于放开房地产中介服务收费的通知,目前实行市场调节价,具体收费标准由中介和委托人协商确定,合同约定。也就是说,中介费遵循市场价是可以谈的,中介这么多,谁服务好,价格合理就选谁!


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