房价波动调控，要摆脱“死循环”

2017-03-10 来源：

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全国政协委员、上海社会科学院应用经济研究所研究员张泓铭长期研究房地产，在昨天下午的政协大会发言中，他认为“现在到了把稳定楼市、稳定房价作为紧迫重大任务的时候了”。

张泓铭说，十多年来，中国楼市在波动和调控中反复循环。2000年到2016年，发生6.5个轮次的波动和调控循环，过程都是房价和销售额急剧上升、社会反应强烈、调控收紧楼市、楼市平稳或偏冷、经济增长乏力、调控放松楼市，然后开始下一轮循环。2016年开始的这一轮还处于前半程中，已经典型地反映了这种波动的特征。

中国楼市为何长期波动、调控反复循环？张泓铭认为有三个原因。

“首先，是长期以来国人对于楼市作用的片面认识，过分依赖它推动经济财政的增长。其次，长期以来货币供应量过大，而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额，这是楼市长期不正常的关键原因。再次，在前面两个原因的推动下，‘房价只升不降’成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，这是楼市长期不正常的心理原因。”

中央经济工作会议指出，对于房地产市场（楼市）要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。张泓铭表示，这套体系需要各部门的合力，需要大刀阔斧的改革。形势催人，在这套体系确立之前，有必要寻找一种同整套体系相容的机制，充当即刻可用、长期也可用的调节机制，同综合施策形成合力。

张泓铭认为，“创建一个对冲楼市异常波动的自动对冲机制，刻不容缓。”他说，历史表明，每次楼市调控都有两项极为管用的手段——金融和税收，尤其是金融的首付率和房贷利率。但是，过去各种手段运用是人为安排，容易受到地方认识的局限或人为操控，也有时间滞后。

因此，为克服人工调控的弊病，需要一个自动机制，就是当楼市异常波动（上升或下降）到一定程度，机制自动触发对冲，无需人工安排。具体而言，这套机制有五个要点：第一是监测指标，用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标；　第二是控制界限，设置上下限，超过上限或下限，对冲机制就自动触发；第三是对冲工具，首推金融手段，即首付率、利率双率联动；第四是实施区域，可以70个城市为对象；第五是监管责任，是上一级政府及其主管部门。

“当然，自动机制并非单打独斗，需要综合施策。”张泓铭设想，根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策，同金融手段形成合力。