市区二手房交易将有官方“支付宝”

    预计五月上线，将减少买卖双方风险

    “以前，买卖双方进行交易，双方都承受着一定的风险，以后有了资金监管平台的介入，这种手拉手的交易将变得再正常不过了。”市住建局相关负责人表示，之前因为缺乏资金监管，二手房市场存在不少不规范的行为。随着《泰州市市区存量房交易资金监管办法》正式实施，对市区二手房买卖实施全程资金监管。

    该负责人表示，对存量房交易的资金监管，最大的意义在于保障交易安全，可以确保卖方在产权过户后，能顺利、及时、足额拿到房款，也保障了买方在支付全部房款后，能顺利过户拿到房子。

    比如，房主老张和买房人老李达成二手房交易意向，按照之前的模式，虽然他俩经朋友介绍互相认识，但为了规避部分风险，双方通常需要经由中介代办各类服务，并委托中介承担资金担保。

    资金监管系统建成之后，老张和老李开展交易，双方先到市住建局存量房交易服务窗口签订交易合同（简称“网签”），并和监管中心签订三方资金监管协议，李先生需要办理贷款的话，他可凭协议向银行申请，银行审批通过后，放款至资金监管专用账户，房款足额到账之后，即可进行产权过户，买卖双方确认办结后，由监管中心将全部房款划转给卖房人老张。

    据了解，监管平台不收取费用，如果双方没有委托中介代办业务，则除了各项税费以外，不需要额外支付任何费用。交易资金在监管账户收存期间产生利息的，权益人可以正常享受。

    有业内人士认为，监管平台的启用，将会进一步规范房产中介行业服务，促使他们在服务提升上多下功夫。今后二手房交易也将变得更加透明，之前有部分中介利用买卖双方信息不对等谋取巨额差价等行为，也将得到约束。按照监管办法，今后未经房产管理部门备案的“黑中介”，将无法从事存量房网签业务。

    记者 张庆龙

    本报讯 在二手房买卖过程中，买卖双方常为“先付款，还是先过户”的问题纠结，买方担心付了定金卖方不过户怎么办，卖方担心过了户买方不付尾款怎么办。记者昨天从市住建局获悉，泰州市市区存量房交易资金监管平台正在进行最后的调试，预计5月份上线运行。这是一个由市住建局房产管理部门负责具体建设的监管平台，有了这个平台，市区二手房交易好似有了一个“支付宝”从中担保。

平台如何进行资金监管？

第一步：房源核验

流程：卖方出售房屋前，业主本人或业主委托中介公司，先到网签窗口办理房屋挂牌核验手续，如果核查时发现该房屋处于司法查封状态或有其他不符合上市条件的，则该房屋不可以上市交易。

好处：化解法律及政策风险。目前市场上流通的二手房里，有部分房屋因各种原因已被司法查封不能上市交易或是政策性住房不符合上市条件的，而又可能正好被买房人碰上了。一旦买家支付房款后发现该房屋无法办理过户手续，损失可能已无法挽回。

第二步：存量房网签

流程：交易由房地产中介机构促成的，中介机构应通过交易监管系统客户端，与交易双方当事人共同办理网签业务。

交易双方自行达成的交易，交易双方当事人可手拉手办理网签业务。

好处：化解卖家一房多卖风险。买卖双方没有通过正规中介公司或私底下简单签个买房协议，有的甚至只打个订金收条的，当卖家看到房价涨得快，或有人愿意以更高的价格买该房子时，会故意不履行之前的约定，将房子卖给出价较高的第三方。

同一套房源只能在系统内网签一次，这将直接限制卖家一房多卖的行为，有效保护买家的合法权益。

第三步：选择资金监管银行

流程：买卖双方达成交易后，在网签备案时约定办理资金监管，并签订买方、卖方、监管中心三方资金监管合同，如果买方需要贷款，则提前选择好贷款银行。

买方把全部房款存入指定的监管账户。需要办理贷款的，买方凭网签合同向银行申请，银行审批通过后提前放款至资金监管账户。

交易过程中资金处于冻结状态，任何一方都不可能单方面动用该款项。

好处：化解买家首付款风险。卖家房屋有贷款，一些买家的首付款会被用于替卖家偿还贷款。一旦在办理过户时，卖家因债权债务纠纷导致所交易的房屋被法院查封或其他原因不能顺利过户，买家将钱房两空。

通过资金监管平台交易的，买家将全部房款打入监管账户，等完成过户手续后，再由监管中心将房款划给卖方，这样即保证了买家的房款没有风险，也保证了卖家能顺利拿到房款。

第四步：交易完成

流程：如果完成产权过户，买卖双方确认业务办结后，全部房款将由监管中心直接划转给卖方。若产权无法过户，钱款则由该账户直接退给买方。

好处：化解按揭贷款风险。二手房按揭贷款，都是先将产权过户到买方名下后，再由买方向银行申请办理贷款，一旦过户后买方因各种原因贷不到款，则卖方将无法及时拿到房款。

通过资金监管平台交易的二手房，银行将提前将审批通过的贷款放款至资金监管账户，在保证买方房款全部足额到账的前提下，再办理产权过户及抵押手续。经确认，在完成相关手续后，房款将由监管中心直接划给卖方，保证卖方顺利拿到全部房款。

这些行为不纳入监管或免除监管

《泰州市市区存量房交易资金监管办法》规定，有下列情形之一的，不纳入存量房交易资金监管：

（一）房屋产权交换的；

（二）房屋拍卖的；

（三）以房屋出资入股，房屋权属发生转移的。

有下列情形之一的，交易双方当事人可以申请免除存量房交易资金监管：

（一）交易双方当事人为直系亲属的；

（二）房屋共有人之间转让其所有房产份额的；

（三）属于国有资产的房屋挂牌交易的；

（四）其他不需要实施资金监管情形的。